Tại một hội thảo bất động sản do báo Cafe Land tổ chức, chuyên gia bất động sản – ông Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao công ty Savills cũng nhắc nhở: Pháp lý là 1 trong 3 vấn đề cần phải biết rõ khi đầu tư ( 2 yếu tố kia là: tính lời lãi, tính thanh khoản có dễ dàng hay không….)
Trong quá trình làm việc ở ban nghiên cứu nội dung chuyên sâu bất động sản, mình đã có dịp làm việc với luật sư Trần Phú Vinh. Một luật sư hơn 20 năm hành nghề, có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực giao dịch mua bán nhà đất, ông hiểu rõ các vấn đề hay mắc phải. Vì vậy, mình viết lại kinh nghiệm trong bài dưới đây.
Để hướng dẫn về pháp lý trở nên đơn giản và dễ hiểu, dễ áp dụng hơn, nội dung bài viết sẽ đi từ bước đầu tiên của người tìm mua nhà cho tới giai đoạn hoàn tất thủ tục chuyển nhà, sang tên.
Bây giờ chúng ta bắt đầu nhé.
- Giai đoạn đầu tiên: Kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua
Đây là giai đoạn rất quan trọng trước khi quyết định có tiến tới giao dịch mua nhà hay không.
Các vấn đề pháp lý cần kiểm tra, ví dụ như:
– Nhà đất đó có nằm trong quy hoạch hay không? Ngôi nhà đó giải tỏa toàn bộ hoặc một phần?
– Nhà có nằm trong diện không được phép mua bán, chuyển nhượng hay không? có đang bị tranh chấp hoặc đang thuộc diện bị phong tỏa, thi hành án,.v.v…
Nếu bỏ qua giai đoạn này hoặc hoàn toàn tin tưởng vào “bên bán” đưa ra thông tin, thì “bên mua” có khả năng chịu thiệt hại cả về thời gian và tiền bạc nếu nhà đất thuộc một trong các trường hợp nói ở trên.
Thực hiện giai đoạn 1, làm sao để biết các thông tin trên có chính xác hay không? Bạn cần phải liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác minh.
2. Giai đoạn chuẩn bị đặt cọc
Đặt cọc là giai đoạn đầu tiên để xác lập giao dịch nhưng cũng là giai đoạn nhiều rủi ro cho cả hai bên.
Giai đoạn 2 này, bạn cần lưu ý vấn đề: Đặt cọc bao nhiêu là vừa để “bên bán” không thể “bẻ kèo”? Ví dụ, trường hợp bên bán chấp nhận bồi thường tiền cọc mà bạn đã cọc vì họ muốn chuyển qua bán cho người khác với giá cao hơn.
Nhưng nếu bạn đặt cọc nhiều quá mà lỡ trục trặc về pháp lý (nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan) dẫn tới giao dịch không thành công, thì khoản đặt cọc của bạn bị “chôn vốn”, không xác định được thời gian để nhận lại từ “bên bán”.
Chính vì vậy, lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc cần thiết phải quy định rõ ràng nội dung thỏa thuận của các vấn đề trên.
3. Giai đoạn làm hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu việc giao dịch bị dừng tại giai đoạn này.
Do vậy, hợp đồng đặt cọc (mặc dù pháp luật không quy định phải công chứng/chứng thực) càng chi tiết, cụ thể thì càng bảo vệ quyền và lợi ích của các bên.
Các nội dung quan trọng và chủ yếu cần lưu ý và bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc bao gồm:
– Giá mua bán, tiền đặt cọc, phương thức thanh toán
– Thời điểm ký hợp đồng công chứng, thời điểm giao nhận nhà.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên (đặc biệt là các nghĩa vụ với nhà nước như thuế, phí, phương thức hoàn trả, bồi thường tiền cọc)
– Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, phạt do thanh toán trễ hạn (bao gồm cả phạt do chậm trễ việc hoàn trả và bồi thường tiền cọc),…
4. Giai đoạn khi công chứng
Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ ký tại các Phòng/Văn phòng Công chứng thường theo mẫu có sẵn. Trong văn bản này, phần quy định về việc thanh toán và giao nhận nhà đất là 2 nội dung do bên bán, bên mua tự thỏa thuận.
Nhiều trường hợp vào giai đoạn công chứng ( hoặc sau khi công chứng), mới xảy ra tranh chấp, bất động ý kiến liên quan tới việc thanh toán, hay giao nhà đất.
Vì vậy, nếu các bên không đề cập trong hợp đồng công chứng này, thì rõ ràng nội dung chi tiết tại hợp đồng đặt cọc đã nêu ở phần 3 có giá trị rất quan trọng.
Lưu ý: Tính từ thời điểm công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán, bên bán đã chính thức chuyển quyền sở hữu/sử dụng nhà đất cho bên mua. Và vì vậy, việc thanh toán (toàn bộ hoặc phần lớn giá mua bán) và việc giao nhận nhà đất cần phải được quy định và thực hiện ngay khi hợp đồng đã được công chứng/chứng thực.
5. Giai đoạn đăng bộ sang tên (sang tên nhà đất)
Đây là giai đoạn cuối cùng để hoàn tất giao dịch (chủ yếu là dành cho bên mua. Bên bán chỉ còn nghĩa vụ thuế với nhà nước). Nhưng đây cũng là giai đoạn tốn nhiều thời gian và công sức nhất, nếu các bên không “rành” về trình tự, thủ tục và quy trình (các quận/huyện/thành phố khác nhau có thể áp dụng quy trình khác nhau).
Lưu ý khi giao dịch, cần giữ lại một khoản thanh toán nhỏ để thực hiện nghĩa vụ thuế của bên bán với nhà nước (nếu bên bán không tự nguyện thực hiện).
Hoặc trong trường hợp bên mua đã nhận nhà đất, nhận “sổ đỏ” đã được cập nhật thông tin bên mà không thanh toán phần còn lại (mặc dù số tiền không lớn). Lúc này bên bán thật sự “bó tay” và lại phải mất thời gian để đi đòi khoản nợ này.
Vậy, biện pháp nào đảm bảo rằng, bên bán nhận được số tiền còn lại và bên mua nhận được “sổ đỏ” trong thời gian nhanh nhất theo luật định? Anh luật sư nói: “Phương án tốt nhất để tránh tình trạng này là bên thứ ba (đơn vị làm dịch vụ pháp lý, được các bên ủy quyền) thực hiện cho bạn giai đoạn này”.
Khi sử dụng dịch vụ pháp lý, chắc chắn là chúng ta sẽ tốn một khoản chi phí. Tuy nhiên, chi phí này thường khá nhỏ, so với khoản tiền lớn cho việc mua nhà được đảm bảo. Người mua có thể thuê dịch vụ pháp lý thực hiện giai đoạn 5, hoặc toàn bộ các giai đoạn từ đầu đến cuối.
Bài viết năm 2022
