Trong đầu tư bất động sản, lợi suất quyết định bạn kiếm được bao nhiêu, còn tính thanh khoản quyết định bạn có bán được hay không – và bán vào thời điểm nào.
Bài viết này giúp bạn hiểu đúng khái niệm tính thanh khoản, cách đo lường thực tế và những yếu tố cốt lõi để ước tính khả năng thoát hàng hiệu quả khi đầu tư bất động sản.
Tính thanh khoản là gì?
Tính thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản
Tính thanh khoản xác định liệu tài sản sẽ được bán nhanh hay chậm và giá sẽ cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường. Bất động sản dễ bán và dễ mua theo giá thị trường nghĩa là bất động sản đó có tính thanh khoản. Ngược lại, tài sản khó bán hơn và giao dịch với giá chiết khấu được coi là kém thanh khoản.
Có nhiều khái niệm về tính thanh khoản, bài viết dưới đây chúng tôi tổng hợp những chia sẻ một cách đơn giản, dễ hiểu nhất, được lấy ví dụ từ các tình huống đời sống hàng ngày. “Tính thanh khoản nghĩa là mức độ bán lại dễ dàng, nhanh chóng. Ví dụ, một cô bán rau, sáng sớm đi ra mua rau ở chợ lớn đầu mối với giá gốc. Rồi mang số rau đó về bán lại ở chợ quận trung tâm. Kết quả, ngay trong buổi sáng đó, cô ấy đã bán lại được dễ dàng số rau đó” – Anh H.L cho biết.
Tính thanh khoản đối với nhiều lĩnh vực nói chung
Bất kỳ tài sản nào có thể đổi thành tiền đều có tính thanh khoản nhất định. Ví dụ như: Tiền mặt, cổ phiểu và trái phiếu, vàng, kim loại quý, bất động sản..v.v… Trong đó, Tiền là tài sản có tính thanh khoản cao nhất vì nó nhanh nhất để đổi lấy các tài sản khác.
Cách đo lường tính thanh khoản trong bất động sản
Một số cách đo sẽ dựa vào hai yếu tố:
- Số ngày trung bình cần thiết để kết thúc 1 giao dịch;
- Sự thay đổi (tăng/giảm) tổng số lượng giao dịch tại 1 khu vực trong 1 chu kỳ thời gian…
Các yếu tố quyết định tính thanh khoản của bất động sản
Vị trí bất động sản, tình trạng và nhu cầu động lực của thị trường khu vực cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản.
Dưới đây là những câu hỏi và yếu tố có thể giúp một nhà đầu tư đánh giá một giao dịch mua tiềm năng.
– Thỏa thuận có thể được thực hiện nhanh chóng như thế nào? và cần bao nhiêu thời gian để hoàn thiện các thủ tục giấy tờ?
– Chi phí để hoàn tất giao dịch (thuế, chi phí, v.v.) là bao nhiêu?
– Phân khúc bất động sản này có đang có nhu cầu không và thị trường bất động sản đang ở trạng thái nào:
| Địa điểm | – Gần các đầu mối giao thông, nơi làm việc, trung tâm y tế / giáo dục / bán lẻ và cơ sở hạ tầng
– Tỷ lệ tội phạm thấp và danh tiếng tốt – Không gian xanh (gần công viên, không có cơ sở công nghiệp xung quanh) |
| Thị trường | – Dư thừa cầu ( số lượng người có Nhu Cầu luôn cao)
– Dung lượng và hoạt động thị trường tốt (bán nhiều hơn, thanh khoản tốt hơn) – Khả năng chi trả (bất động sản chính khó bán hơn) – Giá trị ổn định (giá giảm làm giảm tính thanh khoản) |
| Tài sản | – Công trình xây dựng gần đây (bất động sản mới xây và cải tạo bán chạy hơn các tòa nhà cũ nát)
– Thiết kế và vị trí (tầm nhìn đẹp, thiết kế thuận tiện, trần nhà cao, tầng hai trở lên) – Tiện nghi (nơi để xe, sân chơi, v.v.) |
| Khác | – Thông tin (càng nhiều người mua biết, tài sản sẽ được bán nhanh hơn)
– Thẩm định dễ dàng và nhanh chóng – Chi phí giao dịch (chi phí cao, tính thanh khoản thấp) – Thời điểm bán (trừ những tháng cô hồn theo quan điểm á đông, còn lại, mùa Hạ, mùa Thu, Xuân đều sôi động) |
Lưu ý đầu tư:
Bên cạnh tính pháp lý bất động sản phải được đảm bảo. Bạn nên mua bất động sản chất lượng ở những vị trí trung tâm để nó luôn có nhu cầu người mua/ thuê cao.
